• Home
• AKTY PRAWNE
• INFO o WM
• WMabc - PREZENTACJA
• KONTAKT
• Galeria

ABC Wspólnoty Mieszkaniowej

CO TO JEST WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA
Wspólnota mieszkaniowa to wszyscy właściciele lokali w jednej nieruchomości. Powstaje, bo ktoś musi się zajmować nieruchomością jako całością - płacić rachunki za światło na klatce schodowej czy podwórku, zadbać o remont dachu, jeśli zacznie przeciekać itp. Wspólnoty się nie zakłada. Powstaje ona z mocy prawa. Wystarczy, że dotychczasowy właściciel nieruchomości (prywatna osoba, deweloper, gmina, wojsko) sprzeda komuś choćby jeden lokal. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to lokal mieszkalny, czy użytkowy. Wystarczy akt notarialny i wpis do księgi wieczystej. Zasady, na jakich działa wspólnota, określa ustawa o własności lokali.

KTO RZĄDZI WE WSPÓLNOCIE
Teoretycznie rzecz biorąc - wszyscy właściciele. Na pierwszym zebraniu razem z innymi współmieszkańcami muszą jednak zadecydować, kto będzie się zajmował bieżącymi sprawami nieruchomości (np. płaceniem rachunków za media).
Duże wspólnoty - czyli powyżej siedmiu lokali - muszą wybrać Zarząd.
Taki obowiązek nakłada na nie ustawa. To Zarząd wybrany z pośród właścicieli lokali reprezentuje wspólnotę mieszkaniową we wszystkich sprawach na zewnątrz, nie zarządca czy administrator, zarządca/administrator mogą tylko działać w imieniu WM po otrzymaniu pełnomocnictwa od właścicieli lokali czy zarządu WM w formie uchwały.
Można wybrać Zarząd jedno - lub kilkuosobowy spośród właścicieli albo spoza tego grona, np. sąsiada czy znajomego z innej wspólnoty, członka rodziny nie zamieszkującego w tej WM, profesjonalnego zarządcę nieruchomości(do 100 lokali nie polecamy)itp. Tak czy inaczej to Zarząd WM jest odpowiedzialny za wszystkie sprawy we wspólnocie mieszkaniowej, odpowiedzialny jest za finanse, sprawy techniczne, naprawy, remonty itd. itd.
UWAGA! W Zarządzie wspólnoty nie może działać osoba prawna (np. firma, gmina).

CO MOŻE ZROBIĆ OGÓŁ WŁAŚCICIELI?
Zgodnie z ustawą o własności lokali do jego wyłącznych kompetencji należy m. in.:
• ocena pracy Zarządu. Zarząd przedstawia właścicielom sprawozdanie (m.in. finansowe) ze swoich całorocznych dokonań, a właściciele głosują nad przyjęciem sprawozdania i absolutorium dla Zarządu
• ustalanie wynagrodzenia Zarządu
• ustalanie wysokości opłat na pokrycie kosztów
• uchwalanie rocznego planu gospodarczego (np. kolejności remontów)
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej
• decyzja, czy wystąpić do sądu przeciwko właścicielowi, który uporczywie zalega z opłatami o sprzedaży w drodze licytacji jego lokalu.
Właściciele ustalają oczywiście wysokość opłat na każdy lokal w ten sposób, żeby dało się pokryć wszystkie zaplanowane rachunki.

CO TO JEST UDZIAŁ
Każdy właściciel ma swój udział w nieruchomości, a precyzyjniej - w tzw. nieruchomości wspólnej (klatkach, strychach, suszarniach, instalacjach itp.).
Udział równa się stosunkowi powierzchni lokalu do łącznej powierzchni lokali w nieruchomości wspólnej. Czyli jeśli masz lokal o powierzchni 60 m2, a cała nieruchomość ma 10.000 m2, to twój udział wynosi 60/10000. Suma udziałów powinna być oczywiście równa 1; jeżeli jest inaczej, oznacza to, że popełniono błędy w pomiarze lokali lub w zapisywaniu udziałów. Uwaga! Nie należy wyliczać udziału w ułamku dziesiętnym. Prowadzi to z reguły do sytuacji, w której suma udziałów nie jest równa jeden, a w rezultacie - do różnych kłopotów rozliczeniowych.
Wielkość twojego udziału decyduje, ile zapłacisz na utrzymanie nieruchomości, oraz jak duży jest twój wpływ na zarządzanie nieruchomością.

KIEDY ZEBRANIE
Członkowie wspólnoty powinni się spotykać przynajmniej raz do roku. Zebranie właścicieli zwołuje Zarząd Wspólnoty, który co najmniej tydzień przed zebraniem musi na piśmie powiadomić wszystkich właścicieli o dniu, godzinie, miejscu i porządku obrad.
Zebrania właścicieli mogą być również zwoływane w nadzwyczajnych wypadkach (gdy np. trzeba natychmiast wyremontować uszkodzony przez burzę dach albo gdy domagają się tego sami właściciele mający co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej).

JAK GŁOSOWAĆ
Decyzje (uchwały) właścicieli zapadają tzw. absolutną większością. Aby uchwała była podjęta, musi głosować za nią ponad 50 proc. ogółu, a nie tylko większość uczestników zebrania. Zebranie nie jest zresztą konieczne do podjęcia uchwały. Zarząd może - a na żądanie 10 proc. właścicieli musi - przeprowadzić głosowanie także w trybie indywidualnego zbierania głosów. Typowa jest sytuacja, kiedy część głosów "za" uzyskuje się na zebraniu, a resztę - aż do momentu przekroczenia 50 proc. ogółu - zbiera Zarząd indywidualnie.
Zazwyczaj głosuje się udziałami.
Ustawa dopuszcza jednak głosowanie na zasadzie "1 właściciel = 1 głos", jeżeli:
wcześniej, w głosowaniu udziałami, przyjęto taką zasadę głosowania;
takiego sposobu głosowania zażądali właściciele posiadający łącznie co najmniej jedną piątą udziałów.
UWAGA!
Ta druga możliwość dostępna jest tylko w tych wspólnotach, w których jeden właściciel ma więcej niż połowę udziałów.

PUŁAPKI WE WSPÓLNOCIE
PROBLEM:
Kto powinien rządzić wspólnotą: Zarząd, profesjonalny zarządca, a może Zarząd i zarządca? Które rozwiązanie jest lepsze?
ROZWIĄZANIE:
Wszystko zależy od wielkości wspólnoty. W małych wspólnotach - do siedmiu lokali - zajmować się bieżącymi sprawami wspólnoty (np. płaceniem rachunków za media) mogą wszyscy właściciele bądź powierzyć te obowiązki Zarządowi (jedno- lub kilkuosobowemu).
Duże wspólnoty - czyli powyżej siedmiu lokali - muszą (taki obowiązek nakłada na nie ustawa) wybrać Zarząd.
Zarząd może być jedno - lub kilkuosobowy wybrany spośród właścicieli albo spoza ich grona, albo w postaci zawodowego zarządcy nieruchomości - jest to tzw. notarialne (czyli aktem notarialnym) powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej - nie polecam.
To drugie rozwiązanie ma jednak wady:
• niełatwo jest kontrolować takiego zarządcę;
• notariusz kosztuje, a wszystkie zmiany w umowie z zarządcą (nawet bardzo drobne) muszą być robione w formie aktu notarialnego.
Można tego jednak uniknąć!
Zarząd może zatrudnić profesjonalną firmę. Wygląda to tak. Wspólnota zawiera z nią umowę o obsługę nieruchomości wspólnej. W imieniu Wspólnoty umowę podpisuje Zarząd. Umowę powinno się zawrzeć na piśmie(do 4000 m2 nie polecam)
UWAGA!
W Zarządzie wspólnoty nie może działać osoba prawna (np. firma, gmina).
PROBLEM:
Moja wspólnota chce podpisać umowę o obsługę. Nie wiemy jednak, co do niej wpisać, aby nie wpakować się w kłopoty.
ROZWIĄZANIE:
W umowie trzeba ustalić:
Na jakich warunkach zewnętrzna firma może dysponować pieniędzmi Wspólnoty. Każdą dyspozycję bankową (wypłatę, przelew) powinny podpisywać dwie osoby z Zarządu (dzięki temu Wspólnota kontroluje, co się dzieje z jej pieniędzmi).
Aby wynajęta firma nie była całkowicie ubezwłasnowolniona, dobrze jest jej jednak wyznaczyć pewną kwotę na bieżące wydatki eksploatacyjne, takie jak środki czystości czy drobne naprawy, którą może dysponować sama. Rozliczałaby się z tych pieniędzy raz na miesiąc przed Zarządem na podstawie rachunków.
Wysokość wynagrodzenia wynajętej firmy. Firmy chcą, aby wynagradzać je od metra kwadratowego powierzchni lokali (np. 60 groszy za m2.). Metoda ta ma jednak dwie wady. Po pierwsze, jest droga (zwłaszcza jeśli w skład wspólnoty wchodzi wiele mieszkań i pomieszczenia przynależne). Po drugie, firma często zaczyna swoją działalność od "mierzenia" nieruchomości, z którego wynika, że ma nie np. 2 tys. m2, ale 2,8 tys. m2, a więc powinna dostawać o kilkaset złotych więcej.
Można tego uniknąć, ustalając wynagrodzenie kwotowo, np. 2.000 zł na miesiąc.
UWAGA!
Wynajęta firma nie powinna sama sobie wypłacać wynagrodzenia.
W umowie o obsługę nieruchomości trzeba zastrzec, że dyspozycja wypłaty jej wynagrodzenia wymaga podpisów dwóch członków Zarządu wspólnoty. Warto też zastrzec prawo wstrzymania części wynagrodzenia miesięcznego firmie (np. 20%), jeśli nie wykonała obowiązków wynikających z umowy, np. nie dba o czystość. Wynajęta firma dostawałaby pieniądze (bez odsetek za zwłokę), dopiero gdy zrobi to, do czego się zobowiązała.
Warunki rozwiązania umowy.
Do umowy należy wpisać trzymiesięczny termin wypowiedzenia.
UWAGA!
Jak ognia unikaj firm, które chcą wypowiedzenia "ze skutkiem na koniec roku kalendarzowego". Oznacza to, że rezygnując z usług takiej firmy w styczniu, będziesz miał ją na głowie jeszcze kilkanaście miesięcy!
Powinny być też określone warunki natychmiastowego odstąpienia od umowy bez jakichkolwiek odpraw czy odszkodowań - jeśli wynajęta firma rażąco narusza postanowienia umowy, np. kradnie pieniądze wspólnoty.
Obowiązki wynajętej firmy. Zazwyczaj wynajęta firma "zajmuje się papierkami", czyli:
• zbiera od wszystkich właścicieli pieniądze na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz płaci za media (dostawcom wody, ciepła, elektryczności); za ubezpieczenie, pensję sprzątaczki, konserwatora itp.
• prowadzi księgowość wspólnoty - tzw. ewidencję wpłat właścicieli i wydatków na nieruchomość wspólną
• przygotowuje projekt budżetu
• dba o stan budynków, konserwacje, przeglądy, remonty i modernizacje
• informuje właścicieli lokali o wszystkich ważnych dla wspólnoty sprawach, odpowiada na ich pytania, reklamacje i skargi, przypomina o należnych opłatach, pośredniczy w rozwiązywaniu konfliktów
• sprawuje nadzór nad bieżącą konserwacją i remontami
• przygotowuje projekty i negocjuje umowy.
UWAGA!
Jeśli zawarliście umowę z licencjonowanym zarządcą, w umowie musi być także wymieniony numer licencji zawodowej oraz oświadczenie firmy, że jest ubezpieczona od odpowiedzialności cywilnej za szkody.
PROBLEM:
Jak sprawdzić, na co Zarząd wydaje pieniądze?
ROZWIĄZANIE:
Zgodnie z przepisami każdy właściciel ma "prawo kontroli działalności zarządu". Mówi o tym art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. Możesz więc żądać od Zarządu pokazania wszelkich dokumentów dotyczących wspólnoty (w tym księgowości).
Jak to zrobić?
Jeśli Zarządem jest jeden z sąsiadów, po prostu umów się z nim na spotkanie.
Gdy dokumentami zajmuje się profesjonalna wynajęta firma, wyślij do niej list. Napisz w nim, że chcesz zapoznać się np. z księgowością wspólnoty. Poproś o wyznaczenie terminu, w którym możesz przejrzeć dokumentację.
UWAGA!
Możesz też przyprowadzić lub przysłać swojego pełnomocnika, np. księgowego.
PAMIĘTAJ!
Nie ma znaczenia, czy Zarząd za okres, który chcesz zbadać, dostał absolutorium, czy nie.
Dostałeś zgodę na wgląd do dokumentów? Nie ciesz się zbyt wcześnie. Prawo pozwala ci na ich przeglądanie, ale nic nie wspomina o robieniu notatek albo kopii. Zdarza się więc, że Zarządy odmawiają członkom wspólnot kopiowania dokumentów. Trudno bowiem mówić o realnym zapoznaniu się z całością np. dokumentacji finansowej wspólnoty w trakcie jednej krótkiej wizyty.
PROBLEM:
Zarząd (wynajęta firma) nie chce ci pokazać dokumentów, albo po rozwiązaniu umowy nie chce Wspólnocie przekazać jej dokumentacji.
ROZWIĄZANIE:
W pierwszym przypadku możesz spróbować odwołać Zarząd, w drugim poskarżyć się do prokuratury - ukrywanie dokumentów jest przestępstwem.
PROBLEM:
Wynajęta firma nie płaci rachunków, nie zajmuje się domem (na posesji zalegają śmieci, dom się sypie), utrudnia Wspólnocie kontrolę nad wydawanymi pieniędzmi, naraża ją na straty finansowe.
ROZWIĄZANIE:
Zadzwoń do firmy, zgłaszając problem np. opóźnienia w wywozie śmieci.
Nie pomogło? Zbadaj treść umowy między wspólnotą a wynajętą firmą.
Powinny w niej być dokładnie wymienione wszystkie jej obowiązki.
Wyślij list do wynajętej firmy, zwracając uwagę, że omija postanowienia umowy. Zażądaj, aby wyznaczyła termin, w którym usunie usterki, wywiezie śmieci itp.
Wynajęta firma tłumaczy się, że nie ma wpływu na opóźnienia, bo sprzątanie, prace elektryczne, hydrauliczne itp. zleca na zewnątrz innym firmom? Zażądaj zdyscyplinowania niesolidnych kontrahentów. W końcu firma płaci im z Twoich pieniędzy. Jeśli i to nie pomoże, domagaj się zerwania umowy i znalezienia innych firm usługowych.
Nadal nie pomaga?
Naciskaj na Zarząd, aby wypowiedział umowę o obsługę nieruchomości.
Możesz też złożyć skargę do Ministerstwa Infrastruktury. Jeśli obsługujący wspólnotę jest licencjonowanym zarządcą, działająca przy ministerstwie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej może nałożyć na niego kary dyscyplinarne, np. upomnienie lub naganę. Może też zawiesić mu albo nawet zabrać licencję.
Skarga musi być bardzo dobrze przygotowana. Wspólnota musi dokładnie sprecyzować, jakie ma zarzuty wobec firmy (nie wystarczy tu ogólne sformułowanie, że jest np. niegospodarny). Trzeba podać przykłady i dostarczyć dokumenty, które mogą potwierdzić zarzuty. Na przykład jeśli skarżysz się, że firma po zerwaniu umowy nie chce wydać dokumentacji finansowej Wspólnoty, musisz załączyć pismo, w którym domagałeś się od niej wydania papierów.
Jeśli zarzuty są bardzo poważne, np. wynajęta firma robi przekręty finansowe, koniecznie zgłoś popełnienie przestępstwa do prokuratury.
PROBLEM:
Jak pozbyć się wynajętej firmy?
ROZWIĄZANIE:
Wszystko zależy od tego, czy we wspólnocie jest Zarząd złożony z mieszkańców, czy nie.
Jeśli Zarząd jest, to może sam z własnej woli wypowiedzieć umowę. Może też ją zerwać na wyraźne żądanie wspólnoty. Wspólnota musi w tym celu wydać specjalną uchwałę, która nakazywałaby Zarządowi wypowiedzenie dotychczasowej umowy i podpisanie nowej.
Nie można zebrać wymaganej większości? Wystąp do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. We wniosku powołaj się na to, że Zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. We wniosku wskaż osobę, która może zastąpić dotychczasowy Zarząd, oraz określ jej wynagrodzenie.
PROBLEM:
Budynek się sypie. Za co go wyremontować?
ROZWIĄZANIE:
Wspólnota powinna (choć nie ma takiego obowiązku) założyć fundusz remontowy. Dlaczego? Fundusz opłaca się mieć, bo remont budynków, mimo że robi się go raz na kilka lat, jest z reguły bardzo kosztowny. Potrzeba nań minimum kilkudziesięciu tys. złotych. Łatwiej jest taką sumę uzbierać przez lata, niż wyłożyć jednorazowo, gdy trzeba np. naprawić dach, bo kapie ludziom na głowy, albo docieplić budynek (tzw. termomodernizacja).
Według specjalistów od zarządzania nieruchomościami miesięczna opłata na fundusz remontowy w nowych budynkach powinna wynosić co najmniej 50 gr. za m2 mieszkania miesięcznie (w sumie wspólnota powinna mieć odłożone ok. 100.000 zł). Taka kwota pozwala swobodnie pokryć koszty większości remontów.
PROBLEM:
Sąsiad nie płaci czynszu.
ROZWIĄZANIE:
Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali: "Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego".
Ta procedura wygląda bardzo prosto, ale w praktyce jest bardzo trudna w realizacji. Komornik nie może nikogo eksmitować (nie tylko lokatora, ale i właściciela) do czasu, aż wierzyciel lub gmina zapewni eksmitowanemu dach nad głową - tzw. pomieszczenie tymczasowe (coś w rodzaju lokalu socjalnego).
UWAGA!
Bardzo często jednak właściciela dyscyplinuje już samo wysłanie pisma ostrzegające o wszczęciu procedury "sprzedaży lokalu".
Zaległych opłat za mieszkanie wspólnota może też domagać się przed sądem rejonowym w tzw. postępowaniu upominawczym (jest ono szybsze niż normalny proces sądowy). Sąd wydaje wtedy tzw. nakaz zapłaty, w którym pisze, że dłużnik w ciągu dwóch tygodni od doręczenia nakazu powinien uregulować swój dług albo wnieść w tym terminie sprzeciw do sądu. Jeśli wniesie sprzeciw, odbywa się normalna rozprawa.

Opracował:Zbigniew SZALC - na podstawie Ustawy o własności lokali i innych materiałów dostępnych w internecie.